ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОЛОЖЕНИЕ

О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКВЕ

Москва 1995

Положение разработано в соответствии с Законами Российской Федерации о градостроительстве, землепользовании, охране окружающей среды, постановлениями правительства Российской Федерации и правительства Москвы, в также рекомендациями Минстроя Россия по вопросам архитектуры и строительства и обязательно для всех участников предпроектной, проектной и строительной деятельности вне зависимости от их ведомственной принадлежности, форм собственности и источников финансирования.

Редакционная комиссия:

Асцатуров В.Н. (Москомзем), Вавахин Л.В. (Москомэкспертиза), Воронин А.Л. (Мосгосэкспертиза), Гурецкий Ю.А. (АО «Москапстрой»), Карганов В.Б., (АО «Моспроект-1»), Катаева Н.Н. (Комплекс перспективного развития города), Оболенский Н.В. - отв. ред. (Мосгосэкспертиза), Посохлин М.М. (АО «Моспроект-2»), Рослях Ю.В. (Департамент перспективного развития города), Савин И.В. (Главгосэкспертиза РФ), Стейская В.В. (АО «Моспроект»), Юсин Г.С. (НИиПИ генплана).

Использованы материалы:

Москомархитектуры, Мосгосэкспертизы, АО 'Моспроект-1", Главгосэкспертизы РФ, СНиП, ВСН 38-82, ВСН 2-85.

Положение подготовлено к утверждению Отделом первого заместителя премьера правительства Москвы - руководителя Комплекса перспективного развития города. Ответственный исполнитель; Бачурина С.С.

Внесено: Мосгосэкспертизой и Москомархетектурой

Утверждено: распоряжением Мэра Москвы от 11.11.94 г. М 561-РМ

Срок введения в действие 1.01.95 г.

ПРЕДИСЛОВИЕ

Настоящее положение разработано на основе многолетнего опыта предпроектной и проектной подготовки и осуществления строительства (нового строительства, реконструкции, реставрации и расширения объектов любого назначения) в Москве с учетом действующих Законов Российской Федерации, нормативных и инструктивных документов в области архитектуры и строительства, утвержденных правительствами Российской Федерации и Москвы.

Необходимость такого документа продиктована изменившимися за последние годы правовыми градостроительными и земельными отношениями, условиями проектирования, согласования и утверждения проектов для строительства, инвестирования и эксплуатации градостроительных, архитектурных, инженерных и транспортных объектов, требованиями учета в этой области развивающихся рыночных отношений, современного отечественного и зарубежного опыта, а также многочисленными рекомендациями инвесторов и специалистов.

Важнейшей статьей дохода в городской бюджет в условиях рынка должны стать поступления от операций с недвижимостью и земельными участками. Цена земельного участка складывается на базе двух основных показателей:

- местоположение участка;

- назначение объекта.

Возможности застройки любого земельного участка выявляются в процессе проектных проработок.

В целях активизации деятельности отечественных и зарубежных инвесторов на рынке недвижимости правительство Москвы способствует повышению эффективности инвестиций потенциальных застройщиков на всех этапах инвестиционно-строительной деятельности. Проведение комплекса проектно-изыскательских работ является определяющим этапом инвестиционно-строительной деятельности для инвестора.

Положение затрагивает основные процессы, связанные с предпроектной и проектной подготовкой строительства, предоставлением для этого земельных участков, получением исходно-разрешительной документации, и имущественными отношениями физических и юридических лиц.

Положение разработано Мосгосэкспертизой и Москомархитектурой при участии Москомзема, Москомимущества, АО Москапстроя, Госсанэпидемнадзора, Москомприроды, Мосгорпожнадзора, Департамента строительства и Департамента перспективного развития города.

Замечания и рекомендации к настоящему положению для его последующего развития и уточнения следует направлять в Мосгосэкспертизу по адресу:

Москва, 125047, Триумфальная пл. 1.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В настоящем документе использованы следующие основные понятия и терминология:

Исходно-разрешительная документация (ИРД) - изначальная документация, позволяющая заказчику заключить договор с проектной организацией на проектирование градостроительного или архитектурно-строительного объекта.

Градостроительный объект (ГСО) - объект градостроительной деятельности по макропространственной организации экологически комфортной среды на территориях страны, ее регионов, городов и его административно-территориальных образований (округов, районов, микрорайонов, кварталов, промзон).

Архитектурно-строительный объект (АСО) - локальный объект архитектурно-строительной деятельности по микропространственной организации экологически комфортной среды в здании или сооружении и их непосредственном городском или природном окружении на конкретном земельном участке в границах, утвержденных городской или окружной администрацией.

Градостроительная документация (ГСД) - предпроектная и проектная документация градостроительного объекта (района, микрорайона, квартала).

Архитектурно-строительная документация (АСД) - предпроектная и проектная документация для строительства локального объекта (здания, сооружения, ансамбля).

Предпроектная документация - документация на стадиях: градостроительная концепция (ГК) социально-экономического развития административного (муниципального) округа или промзоны, проект детальной планировки (ПДП), архитектурная концепция (АК).

Проектная документация - документация на стадиях: эскизный проект застройки (ЭПЗ), проект застройки (ПЗ); рабочий проект застройки (РПЗ), эскизный проект (ЭП), технико-экономическое обоснование (ТЭО), проект (П), рабочий проект (РП), рабочая документация (Р).

Задание на разработку предпроектной (проектной) документации - задание для проектных организаций, включающее весь комплекс основных требований заказчика, городских структур и контрольных (надзорных) органов.

Основной распорядительный документ - документ правительства Москвы о предоставлении земельного участка заказчику (застройщику, инвестору) и/или дающий право проектирования и строительства (реконструкции, реставрации или расширения) и гарантирующий заказчику (инвестору) выдачу Москомземом Акта землепользования или Договора аренды по утверждении проектной документации.

Домовладение - земельный участок с расположенными на нем или проектируемыми зданиями и сооружениями, границы которого определены с учетом исторически сложившейся застройки и существующего землепользования (план границ земельного участка).

1.2. Настоящее положение подготовлено в дополнение к действующим документам, регламентирующим ведение инвестиционно-строительной деятельности в Москве, с целью оказания помощи заказчикам и разработчикам градостроительной и архитектурно-строительной документации, а также государственным экспертным, инспекционный и надзорным органам и другим городским организациям, органам управления и власти на местах:

- в совершенствовании проектного дела и всего инвестиционного процесса и строительстве;

- в повышении обоснованности строительства объектов в Москве с учетом эффективного использования земель и специфики столичного градостроительного статуса Москвы, его особой значимости как общероссийского исторического центра;

- в сокращении сроков и упрощении порядка согласования, экспертизы и утверждения проектной документации для строительства объектов в Москве.

1.3. Положение разработано с учетом следующих документов:

- Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- Закона "Об основах градостроительства в Российской Федерации»;

- Закона РФ «Об охране окружающей природной среды»;

- Земельного кодекса РСФСР;

- Строительных норм и правил (СНиП и ВСН);

- Норм и привил планировки и застройки центральной части и исторических зон Москвы (М.,1993 г.)

- постановления Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20.06.93 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства»;

- Инструкции Мосгорэкспертизы и Москомприроды по разработке раздела «Охрана окружающей среды на стадиях ТЭО, проект, рабочий проект», Москва 1994;

- Инструкция Госстроя России о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации № 18-58 от 22.12.93 г;

- распоряжения вице-мэра Москвы от 26.12.91 № 426-РВМ «О порядке согласования проектно-сметной документации на строительство объектов в Москве и лесопарковом защитном поясе» и других нормативно-правовых документов правительства Москвы.

1.4. Положение включает вопросы предпроектной и проектной деятельности от заявки заказчика (застройщика, инвестора) в правительство Москвы на имя первого заместителя премьера правительства Москвы - руководителя Комплекса перспективного развития города или префекта, в зависимости от сфер ведения городских или муниципальных территорий, о предоставлении ему земельного участка и права проектирования и строительства объектов на данном участке (или на подбор участка) с государственной гарантией на землепользование (договор аренды или Госакт), либо на разрешение проектирования и строительства (реконструкции или реставрации) объекта на своей территории с оформленными правами землепользования до утверждения проектной документации проектной документации и начала строительства (Приложение № 1).

1.5. Последовательность процесса проектирования, определяемая конкретными условиями и очередностью строительства, реконструкции, реставрации, расширения объектов в Москве, отражена на схеме (Приложение № 2).

1.6. С целью правового обоснования начала инвестиционной деятельности по объекту на имеющейся у заказчика (застройщика, инвестора) или предоставляемой ему правительством Москвы (префектурой) территории с учетом целесообразности данного строительства для города, изучения экологических условий, социально-экономической структуры, сложившейся в районе, размещения объекта (ансамбля), градостроительных, архитектурных, инженерных и других особенностей строительства заказчиком подготавливается исходно-разрешительная документация (ИРД) для проектирования и строительства объектов различного назначения.

При этом прежде всего учитываются основные принципы экономико-правового регулирования отношений на территории Москвы в условиях рыночной экономики:

- все виды владения пользования землей в Москве, как правило, являются платными;

- в связи с высокой ценностью земельных ресурсов Москвы, объективной необходимостью периодического пересмотра сложившейся структуры землепользования, а также низкой эффективностью использования городских земель, на переходный период до окончательного становления механизмов, обеспечивающих полный учет землепользования и контроль взимания земельных платежей, введены преимущественно арендные отношения.

Общий порядок предоставления и изъятия земель осуществляется в соответствии с действующим законодательством и городскими нормативными актами. Необходимость изменения границ сложившегося землепользования и изъятия земель выявляется при градостроительном проектировании, для чего в состав разрабатываемого Москомземом землеустроительного проекта вводится специальный раздел - «Оценка изменения границ землепользования и изъятия земель». Он содержит обоснование и экономическую оценку стоимости изменения границ и изъятия земель, в том числе недвижимости на данном участке.

Для разработки данного раздела привлекаются специалисты НИИПИ Генплана г. Москвы, Москомзема, ЦНИП градостроительства и других организаций, имеющих лицензию на градостроительное проектирование.

1.7. «Основным распорядительным документом, предоставляющим право проектирования и строительства на предоставляемом (или ранее предоставленном) земельном участке, является распоряжение первого заместителя премьера правительства Москвы - руководителя Комплекса перспективного развития города, либо распоряжение премьера правительства (мэра), либо распоряжение префекта административного округа в соответствии с разграничением сфер ведения территориями со всеми необходимыми приложениями. В отдельных случаях для крупных объектов это может быть постановление правительства Москвы.

Получение заявителем основного распорядительного документа правительства Москвы дает ему как заказчику (застройщику, инвестору) право подготовки полного пакета исходно-разрешительной документации для начала проектирования.

При невыполнении заказчиком (застройщиком, инвестором) установленных сроков проектирования и утверждения проекта, земельный участок изымается.

1.8. Предпроектная и проектная документация в области градостроительства и архитектуры разделяется на два основные вида:

а) Градостроительная документация (ГСД);

б) Архитектурно-строительная документация (АСД).

1.9. На всех стадиях градостроительного и архитектурно-строительного проектирования в составе документации, представляемой на экспертизу, должен быть необходимый комплект исходно-разрешительных документов (ИРД).

Состав ИРД необходимой для проектирования определяется в зависимости от стадийности и основных видов разрабатываемой градостроительной или архитектурно-строительной (предпроектной и проектной) документации и приводится соответственно в разделах 2 и 3 настоящего Положения.

1.10. Ввиду отнесения ряда земельных участков в г. Москве к федеральной собственности, подготовка по ним ИРД должна осуществляться в соответствии с решениями, принятыми на федеральном уровне при наличии соответствующих поручений городской администрации.

1.11. Начиная с ПДП для определения существующего в проектируемого землепользования вводится понятие плана границ земельного участка (землевладение) с целью упорядочения и регулирования отношений субъектов прав собственности в процессе инвестиционной деятельности, повышения их экономической и юридической ответственности за используемую территорию и принимаемые градостроительные решения.

1.12. По желанию инвестора в состав проектной документации может входить раздел для обоснования экономической целесообразности инвестирования строительства объекта, так называемый «Бизнес-план». Состав и требования к данному разделу в настоящем Положении не рассматриваются, так как определяются инвестором. Для объектов федерального заказа подготовка этого раздела обязательна.

1.13. Разработка градостроительной и архитектурно-строительной документации городского заказа осуществляется за счет бюджета и средств, консолидируемых со внебюджетных фондах города, административных и муниципальных округов.

1.14. Подготовка ИРД осуществляется заказчиком с привлечением при необходимости проектной организации с соответствующей оплатой.

2. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. СТАДИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СОСТАВ

2.1. В зависимости от объема и сложности градостроительного объекта предусматриваются следующие стадии градостроительного проектирования: *)

Предпроектные стадии (утверждаемые)

- Градостроительная Концепция (ГК)

- Проект детальной планировки (ПДП) района, микрорайона

Проектные стадии

- Эскизный проект застройки (ЭПЗ) микрорайона, квартала (согласовываемая стадия)

- Проект застройки (ПЗ) квартала, микрорайона (утверждаемая стадия)

- Рабочий проект застройки (РПЗ)** квартала, микрорайона (утверждаемая стадия)

- Рабочая документация (Р)

___________

Примечания:

*) Генеральный план города с планом зонирования земель настоящим Положением не предусмотрены, так как эти документы разрабатываются по особым заданиям Правительства с расчетным сроком реализации 15-30 лет.

**) Если рабочий проект застройки (РПЗ) следует после ЭПЗ, который не утверждается, то в Мосгосэкспертизу представляется выделенная утверждаемая часть РПЗ. Рабочий проект в этом случае делится на утверждаемую часть и рабочие чертежи.

2.2. Для определения рациональной стадийности проектирования установлены следующие категории сложности объектов*):

·      1-я - территории центра города и исторических зон, территория с промышленными объектами, экологически неблагоприятные;

·      2-я - остальные застроенные территории города;

·      3-я - новые малозастроенные и экологически благоприятные территории.

___________

Примечание:

*) По Порядку определения стоимости проектных работ*, утвержденному мэром 24.12.92 № 580-РМ, указанные категории соответствуют:

1-я - V и IV, 2-я -III, 3-я - I.

Категория сложности определяется заказчиком и проектной организацией и подтверждается Мосгосэкспертизой.

2.3. Стадийность и категория сложности проектирования объекта устанавливаются в Задании на разработку проектной документация (Приложение № 4).

Для объектов 1-ой категории сложности:

При отсутствии утвержденного ППП

применяется трехстадийное проектирование:

ЭПЗ, ПЗ и РД квартала, микрорайона.

При наличии утвержденного ППП

выполняется ПЗ и РД квартала, микрорайона, либо ЭПЗ и РПЗ.

Для объектов 2-ой категории сложности:

При отсутствии утвержденного ППП

применяется двухстадийное проектирование:

ПЗ и РД квартала,

либо ЭПЗ и РПЗ.

При наличии утвержденного ППП выполняется РПЗ.

Для объектов 3-ей категории сложности:

При отсутствии утвержденного ППП выполняется ЭПЗ и РПЗ.

При наличии утвержденного ППП выполняется РПЗ.

2.4. Градостроительная концепция (ГК) развития административного (муниципального) округа, микрорайона, общественного комплекса, промзоны.

2.4.1. Градостроительная концепция (ГК) разрабатывается по городскому (окружному) или ведомственному заказу.

2.4.2. ГК должна содержать исходно-разрешительную документацию, результаты комплексных научно-проектных исследований по градостроительному развитию округа с конкретизацией основных положений генплана города (социальное, хозяйственное, финансово-экономическое, ресурсное, инженерно-инфраструктурное, транспортное, историко-культурное, гигиеническое и экологическое развитие территории), материалы, раскрывающие архитектурно-пространственный замысел концепции.

2.4.2. Исходно-разрешительная документация для ГК содержит основной распорядительный документ, программу работ и основные исходные данные по п. 2.5.2. в границах округа (промзоны). Расчетный срок реализации ГК - 20 лет.

2.5. Проект детальной планировки (ПДП) района, микрорайона, промзоны и других территорий.

2.5.1. ПДП разрабатывается для отдельных районов или микрорайонов. ПДП устанавливает красные линии, границы зон регулирования застройки и использования земель, санитарных зон, границы территорий федеральной и государственной собственности города Москвы; функциональное и строительное зонирование, план границ земельных участков проектируемых и существующих объектов с учетом сложившегося землепользования; социально необходимый состав и размещение объектов культурно-бытового и коммунального обслуживания населения; размещение промышленно-коммунальных объектов; организацию транспортного обслуживания; трассы магистральных инженерных коммуникаций; поперечные профили улиц; мероприятия по инженерной подготовке, благоустройству и охране окружающей среды.

ПДП содержит предложения по пространственным и композиционным решениям, режиму использования зон охраны памятников истории и культуры, ландшафта; сохранению, расширению или реконструкции, выводу или перебазированию, новому строительству предприятий.

Расчетный срок реализации ПДП - 10 лет. Выполняется в основном за счет городского бюджета.

2.5.2. Исходно-разрешительная документация для ПДП:

·      Основной распорядительный документ о разработке ПДП.

·      Задание на разработку ПДП (приложение №М 4.1).

·      План существующего использования территории на геоподоснове М 1:2000.

·      Проекты зон охраны памятников истории и культуры.

·      Данные по землепользованию, жилищному фонду, предприятиям и учреждениям обслуживания.

·      Данные о промышленных предприятиях, объектах, коммунальных хозяйствах (инвентаризационные и по материалам анкет, выдаваемых проектной организацией).

·      Данные о состоянии улично-дорожной и транспортной сети, гаражах и стоянках личного автотранспорта, организации дорожного движения.

·      Материалы оценки современного и ожидаемого санитарно-гигиенического состояния окружающей среды в границах проектируемого района.

·      Данные о выбросах промышленных предприятий на проектируемой территории.

·      Данные отраслевых схем развития предприятий и организаций, находящихся на проектируемой территории.

·      Технические условия инженерного оборудования территории.

·      Материалы топографо-геодезических и инженерно-геологических изысканий.

·      Перечень ранее выполненных работ (научно-исследовательских, проектных и пр.), учет которых необходим при проектировании.

2.5.3. Состав ПДП:

·      Исходно-разрешительная документация.

·      Пояснительная записка с основными технико-экономическими показателями и обоснование принятых решений по всем разделам проекта.

·      Схема размещения проектируемого района М 1:5000.

·      Опорный план существующего использования территории с землевладениями (границами земельных участков объектов) М 1:2000.

·      Генеральный план застройки с красными линия